1.Matthew Desmond，“Eviction and the Reproduction of Urban Poverty，”American Journal of Sociology 118（2012）：88-133.
2.2013年，密尔沃基县审理了将近64000件民事案件，数量几乎是刑事案件的两倍。以全美而言，2010年新增的民事案件有1380万件；刑事案件在数量上相形见绌，只有1060万件。Wisconsin Circuit Court，Caseload Summary by Responsible Court Official，County Wide Report（Madison，WI：Wisconsin Courts，2014）.Court Statistics Project，National Civil and Criminal Caseloads and Civil/Criminal Court Caseloads：Total Caseloads（Williamsburg，VA：National Center for State Courts，2010）.
3.一位在密尔沃基的低收入社区拥有大约一百个收租单位的房东告诉我，每个月他要把五天预告驱逐通知单发给大约三成的房客。通知里都会注明要收取50美元的罚金。据他估计，九成的驱逐通知都会以和解收场，剩下的一成则会真的付诸驱逐。这样计算，他每个月可以收到的迟缴罚款是1350美元，一整年下来光罚款收入就超过了16000美元。
4.《密尔沃基驱逐法庭研究》（Milwaukee Eviction Court Study，2011）。除了查访房客以外，这项研究还记录了从2011年1月17日至2月26日之间每个上班日（仅一天例外）的出庭状况。在这总共6周、1328起案件里，有945起案子的当事人房客没有出庭，结果大多数都接获了驱逐判决。在出庭的房客当中，略高于1/3的人与房东签订了和解协议。和解有些达成了，也有些房客最后还是会走上被驱逐之路。1/4的人得择日再度出庭，理由是文件资料有误，或者因为他们的案件过于复杂而必须由特聘法官转呈正式法官审理。12%的驱逐案件会遭到撤销。其余的29%则会收到驱逐判决。
其他州或城市的正式庭审记录显示，驱逐法庭的缺席率落在35%到90%之间。参见Randy Gerchick，“No Easy Way Out：Making the Summary Eviction Process a Fairer and More Efficient Alternative to Landlord Self-Help，”UCLA Law Review 41（1994）：759-837；Erik Larson，“Case Characteristics and Defendant Tenant Default in a Housing Court，”Journal of Empirical Legal Studies 3（2006）：121-44；David Caplovitz，Consumers in Trouble：A Study of Debtors in Default（New York：The Free Press，1974）。
5.我跟乔纳森·米吉斯（Jonathan Mijs）一起汇总整理了2011年1月17日至2月26日期间（密尔沃基驱逐法庭研究）所有的庭审记录，并将其与房客所在社区的信息进行对照。房客所在社区的信息是在把驱逐记录中的地址加以地理编码（geocoding）后得到的。另外，我和哈佛大学地理分析中心（Harvard Center for Geographic Analysis）合作，一起计算了房客住址与驱逐法庭之间的距离（以车程英里数与时间计算）。在这些基础上，我建立了统计模型，尝试根据房客（与房客所在社区）的不同信息来解释他们出席庭讯几率的高低。但最终这个模型得到的是一个空集合。无论房客欠房东多少钱，房客前往法庭来回要多长的时间，还是房客的性别：任何一项因子和出庭率之间都没有显著关联。我还调查了房客所处社区的一些情况，像是社区的驱逐率、贫穷率与犯罪率。我想看看这些数据会不会与房客缺席驱逐法庭的现象有所联系。结果是不会。我尝试了各种变量，但在统计学意义上它们与房客是否出席驱逐法庭并无关系。资料中欠缺一种可以显示缺席驱逐法庭或多或少是随机行为的模式。其他研究也得到了类似的结论。“社区倡议者”的一名成员就跟我说过：“说到出席驱逐法庭……嗯，他们得吃饭，得坐公交车，得找人看孩子。这一样样考量都只能由当时的情形决定。”参见Barbara Bezdek，“Silence in the Court：Participation and Subordination of Poor Tenants’Voices in Legal Process，”Hofstra Law Review 20（1992）：533-608；Larson，“Case Characteristics and Defendant Tenant Default in a Housing Court.”
6.《密尔沃基驱逐法庭研究》（2011）。欲进一步了解《密尔沃基驱逐法庭研究》的内容，参见Desmond，“Eviction and the Reproduction of Urban Poverty”；Matthew Desmond et al.，“Evicting Children，”Social Forces 92（2013）：303-27。根据2013年《美国住房研究》（Table S-08-RO），71%的贫穷租房家庭在三个月内曾收到过驱逐通知单，皆因未准时交租。
7.《密尔沃基驱逐法庭研究》（2011）。2013年的《美国住房研究》曾向所有的租房者提问：若遭驱逐，你们会搬去哪里（Table S-08-RO）？大部分受访者都极其乐天地说他们会“搬到新家”。若把上述假设性的提问换成一个实质意义的问题，那些已经收到驱逐判决的房客会说对于要搬去何处他们毫无头绪。
8.《密尔沃基驱逐法庭研究》（2011）。
9.在密尔沃基最穷困的黑人社区里，每年在每33名男性租房者里，就有1名会被法院判处驱逐。相较之下，在密尔沃基最底层的白人社区里，每134名男性和每150名女性房客中，只有1名遭到驱逐。我对“最穷困”底层社区的理解是人口普查区的分组中（census block group）至少有四成家庭生活在贫穷线以下。至于白人/黑人社区，我的定义是至少2/3的居民属于白人或黑人。由于驱逐记录中并未涵盖性别资料，我使用了两个办法将性别因素纳入计算。首先，我让两名研究助理依据9000名的房客的名字判定他们的性别。其次，在菲力克斯·艾尔沃特（Felix Elwert）的协助下，我参考了美国新生儿申请身份证的资料。双管齐下，我得出了几乎完全相同的估计值。另外，每年家庭遭驱逐率的计算是将某年当中发生的驱逐件数除以当年的出租单位数量。针对每个社区（人口普查区分组），我估算男性和女性房客被驱逐的比例（将某一性别的遭驱逐者数除以该性别的成年租房者人数）。所有的统计数据都按照年度和各个区块分组计算，并在此基础上得到每年的平均值。关于这些估计值的计算方法，更详尽的解释参见Desmond，“Eviction and the Reproduction of Urban Poverty.”
就2003年到2007年之间的数据而言，法庭下令驱逐的案件数在以拉丁裔为主的社区中是276件，在白人社区是1187件，在黑人社区则是2759件。跟黑人社区中的女性一样，拉丁裔社区中女性遭受驱逐的比率较高。平均起来，在赤贫的拉丁裔社区，每年每86名男性和每40名女性租房者中，就会有1人被法庭判定驱逐。而非正式驱逐与房东房产遭到查封的数字更令人触目惊心。在2009到2011年间，密尔沃基大约23%的拉丁裔租房者在受访的前两年中曾遭到迫迁，包括经由正式或非正式的驱逐、房东房产遭到查封，或是建筑物遭宣告为危楼。他们非自愿流动的比例几乎是黑人租房者的两倍，因为他们的房子被查封的可能性较高。若不把房东房产遭查封的状况纳入非自愿迁离普及率的计算，那么受访前两年曾经历迫迁的租房者比率会从13.2%降至10.2%，白人与黑人租房者迫迁的比率分别从12%跟10%下降至9%跟7%；更大的影响呈现在了拉丁裔族群的非自愿流动性上。不把房东房产遭查封的状况纳入后，拉丁裔租房者迫迁的比率一口气从23%降至14%。《密尔沃基驱逐法庭研究》（2003—2007），《密尔沃基地区租户调查》（2009—2011）。
10.在贫困的黑人社区里，女性比男性更可能在正式的经济体中工作，主要是不少男性身上背着前科，失业率很高。许多房东都不会接受失业者或有前科者的租房申请。在旧城区，女性比男性更有可能提供签约时所需的书面资料，包括薪资收入的支票或社福补助等政府津贴。在密尔沃基，处于工作年龄的黑人男性中有半数失业。三十几岁就坐过牢的黑人占去半数以上——这对“孪生”的趋势多少有些关联。WUMN，Project Milwaukee：Black Men in Prison，Milwaukee Public Radio，July 16，2014；Marc Levine，The Crisis Continues：Black Male Joblessness in Milwaukee（Milwaukee：University of Wisconsin—Milwaukee，Center for Economic Development，2008）.审计研究显示，相对于背景清白的黑人求职者，密尔沃基的雇主更有可能回电给有犯罪前科的白人求职者。背负犯罪前科的黑人求职者将在职场上面临双重弱势。Devah Pager，“The Mark of a Criminal Record，”American Journal of Sociology 108（2003）：937-75.
通常法庭记录只记下签订租约的人，这表示来自贫困黑人社区的女性其实并没有比男性遭驱逐的比率高，而是比起没被记载在租约上的男性，这些女性更容易累积正式的驱逐记录。只不过，在黑人社区里，即便考虑到未载明于租约上的成年人，两性在正式驱逐的比率上仍旧存在差距。《密尔沃基驱逐法庭研究》，2011。考量了家庭中所有的成年人，包括未列名于传票与诉状（Summons and Complaint）上的人，结果发现各种族裔与性别族群中遭正式驱逐者，黑人女性仍旧最多。在出席驱逐法庭的家庭里，黑人女性占居住于其中的成年人的半数；而在收到驱逐判决的家庭当中，黑人女性占了居住其中成年人的44%。黑人女性不仅在驱逐记录的比例上明显较高，实际上迁离的比率也真的比较高。黑人女性遭驱逐的高比率，不是简单一个租约上勾男或勾女就可以解释过去的。
另外需要考虑的是，相比男性房客，旧城区的女性房客更难正常缴租。虽然许多黑人男性被排除在职场外，但有工作的黑人男性工时较长，薪资报酬也优于黑人女性。2010年密尔沃基全职劳动者的年收入中位数显示，黑人男性的年收入平均为33010美元，黑人女性则为29454美元——二者之间的差距相当于密尔沃基一间普通公寓五个月的房租。许多旧城区的女性还要承担更多的花销，单亲妈妈的家庭尤是如此，而单亲妈妈的家庭又占到密尔沃基黑人家庭的大头。这些家庭没办法从孩子的父亲那里得到定期的、经济上的支持。对比无须承担监护权的爸爸，带着孩子的单亲妈妈必须找更大更贵的房子来租，从而无法像独善其身的爸爸那样随便找个朋友家的沙发睡，或租个小间。谢伦娜手上那些位于密尔沃基旧城区的合租公寓，月租是400美元（含水电）。这比阿琳等单亲妈妈花费550美元（不含水电）租的两居室公寓要便宜得多。考虑到密尔沃基居住人口的上限（被广泛地解读为一间卧房只可以有两组“心跳”），许多房东不会把小面积的出租单位租给单亲妈妈。一个家庭中“心跳”的组数越多，就代表他们需要更多的卧房，也代表他们的租金负担越重。参见City of Milwaukee Code of Ordinances，Chapter 200：Building and Zoning Code，Subchapter 8：“Occupancy and Use.”参见Desmond，“Eviction and the Reproduction of Urban Poverty.”
11.Manny Fernandez，“Still Home for the Holidays，When Evictions Halt，”New York Times，December 21，2008.
12.“第二请求”针对的是未缴付的房租，“第三请求”对应则是房产损坏的赔偿。在驱逐法庭上，这两种请求是一并受理的，所以法律术语才会合称“第二、三请求”。
13.在2006年到2010年间，密尔沃基小额索偿法庭每年处理大约12000笔驱逐案件，但房东扣押房客薪资或银行账户的件数只有区区200笔。我在计算这五年的平均值时排除了2009年扣押成功的件数，因为那一年的件数出乎意料地高达537笔。关于驱逐与扣押的申请件数，参见State of Wisconsin，2010 Annual Report：Milwaukee County Circuit Court，First Judicial District，2。关于扣押与驱逐的明文法令，参见Wisconsin Statues§814和§815。
14.密尔沃基的房东培训课程强烈建议房东将金钱判决纳入正式的庭审记录。“我最要提醒各位去做的一件事情是，花5美元的小钱，去申请将判决纳入记录的手续，”讲师凯伦给了学员这样的建议，“聪明的话，你就应该把法院的金钱判决加入房客的信用记录中，这样无论他们走到哪里，大家都会知道他们欠你钱……我希望大家去登记判决，举手之劳，不仅为了你自己，还为了我们所有需要调出信用报告来看的同行……搞不好隔个两年，你会接到对方打电话来：‘我是乔治·琼斯，还记得我吗？’‘嗯，您是？’‘我三年前跟您租过房子。您名下有一笔750美元的判决是我欠的。我可不可以还您500美元，然后请您高抬贵手放我一马？’”凯伦还建议房东要把判决可以纳入记录的事情告知房客：“我会把法院判决的结果登记在你的信用记录上，这样你以后就不用想借钱或任何东西了。所以，建议你不要让自己的信用记录产生污点。”
15.其实就算房东没有取得任何金钱判决，“追回租”公司（www.rentrecoveryservice.com）也还是会将房客的资料通报给主要的信用管理部门。
16.在密尔沃基乃至全美的各大城市，法律都不会保护欠租的房客。房东之间流传的一句话是：“重点是有没有欠，而不是为什么欠。”换句话说，法庭一般不会管为什么缴不出房租，在他们眼中迟缴就是迟缴。尽管阿琳可以把房子的问题摊开来讲，甚至可以带上佐证的照片，但这么做也无济于事。曾经有一名老太太在没有电的状态下住了一个月，只因为房东维修线路的动作慢吞吞，最后她也遭到驱逐。特聘法官得知此事后的反应是：“这或许是事实，但这并不是今天的重点。”还有一次是在驱逐法庭上，一名法官耐着性子听完房客描述她浴缸里有污水、地板还腐烂了后，说了这么一句：“讲这么多，你房租就是没准时交嘛。”
17.有的房客收集了一些证据，但他们陈述证据的方式可能会“帮倒忙”（讲得太笼统或太弯来绕去，语气太冲或太弱）。你要是认为说话的方式和语气不会在房客、房东与法庭人员间的阶级、性别、种族关系中产生“化学反应”的话，那可就太天真了。在房东培训课程当中，学员学到的是：“越大声、越闹腾、越激动，你就输得越快。所以请你咬紧牙关，撑到最后。”就算不熟悉驱逐案件的处理流程，房东们也至少是受过教育的中产阶级。凭这一点就足以跟法院的职员、特聘法官、正式法官拉近距离。社会阶级越是接近，他们所言说的就越是同一种“语言”，说话的措辞和语气也越是相近。
18.在密尔沃基，我认识的房东和物业经理之间，这一点是共识。他们都觉得法庭体系摆明了偏向房客那边，都觉得有产阶级在司法中没有得到公平的立足点。他们觉得驱逐法庭的特聘法官老爱在应该直接发布“财产返还令”的时候搞“我们来商量一下吧”的把戏。连尼算是他们中的异数，他跟我说法庭体系“曾经偏心房客，但那已经是过去式了”。